Налогообложение доходов при сделках с недвижимостью

Все вопросы налогообложения, так или иначе связанные с недвижимостью, вызывают у рядового потребителя в «реакцию страуса», т.е. всяческие попытки не замечать истинного положения дел. А потом вдруг оказывается, что вовремя не поданная налоговая декларация вкупе с заявлением на предоставление вычета не просто грозит штрафом, но и лишает нас выгодных финансовых преимуществ.
В головах большинства продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продаже недвижимости. И чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке. А это суть различные вещи.
В этой статье мы рассмотрим базовые схемы налогообложения, а также некоторые тонкости, которые следует учесть налогоплательщикам.

Начнем с «ролей», которые выполняет физическое лицо (а мы говорим о налогообложении именно физических лиц) при обладании им имуществом и совершении сделок с ним:
1. Собственник имущества
2. Продавец недвижимости
3. Покупатель недвижимости

1. Налоги собственника.
Как собственники недвижимости мы платим налог на недвижимое имущество (НИ), в настоящий момент исчисляющийся в размере 0,2% от учетной стоимости БТИ. Так как эта стоимость гораздо ниже рыночной, то и налоги невысокие. В последнее время много говорится о грядущем налогообложении имущества от рыночной цены, но это не тема данной статьи. Обязанность оплаты этого налога возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость. Эта дата стоит в свидетельстве о собственности.
Данные из Федеральной Регистрационной Службы по сделкам с недвижимостью рано или поздно попадают в налоговые инспекции, которые ведут базу данных налогоплательщикам. Если говорить простыми понятиями, то на каждом налогоплательщике числится имущество – квартира, дача машина (по автомобилям данные поступают из ГИБДД при постановке на учет автомобиля) и т.п. Исходя из этих сведений, налоговая сама начислит вам налог на имущество (а по машине, так как она не недвижимость – транспортный налог). При этом сведения о имуществе могут поступить с запозданием, но согласно законодательству, это ВЫ обязаны вовремя уплатить налог, а не налоговая вовремя с вас его попросить. Поэтому вам могут насчитать штрафы за просрочку. Т.е. теоретически, вы сами должны прийти в налоговую инспекцию со свидетельством о собственности и документами на приобретенную квартиру и «сдаться» на милость начисляющего налог на имущество сотрудника. Теперь ежегодно он будет начислять вам налог.
Датой окончания обязательства налогоплательщика по уплате налога на имущество физических лиц будет дата продажи вами квартиры (дата договора купли-продажи). Но в настоящее время существует серьезная проблема информационного обмена между ФРС и налоговыми службами. Поэтому в налоговую инспекцию может не поступить информация о том, что вы продали квартиру, и налог на имущество будет продолжать начисляться. Причем, поскольку учет ведется по налогоплательщикам, а не по объектам, курьез может состоять в том, что два налогоплательщика ( продавец после продажи и покупатель) могут платить налог за одну квартиру. Показателем этого будут пришедшие вам (продавцу, после продажи) уведомления о необходимости уплаты НИ.

Поэтому, согласно законодательству, вы ОБЯЗАНЫ как минимум в уведомительном порядке (об этом порядке позже) сдать налоговую декларацию по итогам года, где будет зафиксирован факт продажи квартиры. Если вы придете в налоговую с требование не начислять вам больше налог, так как вы, например, продали квартиру еще год назад, не сдав вовремя декларацию, налоговая потребует ее сдать, и может начислить штраф 5 тыс. руб.

2. Имущественный налоговый вычет при продаже жилой недвижимости.

При получении дохода от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них физическое лицо вправе не уплачивать налог на доходы физических лиц (13%) вообще или уплачивать его в ограниченном размере. Это зависит от срока владения жилой недвижимостью и от стоимости продажи объекта недвижимости.
Собственник продаваемой недвижимости, намереваясь предъявить в налоговые органы право на имущественный налоговый вычет, должен определить срок, в течение которого он являлся собственником этого объекта недвижимости. Если срок владения составил 3 года и более, тогда вся сумма дохода, полученная от продажи, не будет облагаться налогом (НДФЛ). В том случае, если срок владения составляет менее трех лет, из под налогообложения выводится доход, не превышающий 1 000 000 рублей. Например, при продаже коттеджа, которым собственник владел 2 года, за 2 000 000 рублей, сумма налога составит:

2 000 000 *13% = 260 000 рублей (без предъявления права на имущественный налоговый вычет).
(2 000 000 – 1 000 000) *13% = 130 000 рублей (при предъявлении права на имущественный налоговый вычет).

Для предъявления в будущем права на имущественный налоговый вычет при продаже жилой недвижимости необходимо тщательно собирать документы, относящиеся к моменту вступления в право собственности на объект жилой недвижимости (договора купли-продажи, документы о приватизации, свидетельства о собственности и проч.) и документы, касающиеся продажи недвижимости. Содержание этих документов должно позволять четко установить срок, в течение которого физическое лицо являлось собственником, а также сумму дохода, полученного при продаже этого объекта недвижимости.

Получить имущественный налоговый вычет при продаже жилой недвижимости можно следующим способом. По истечении налогового периода (календарный год), в котором произошла продажа объекта недвижимости, предоставить в налоговый орган по месту жительства письменное заявление с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет, а также заполненную декларацию 3-НДФЛ и прилагающиеся документы (справки о доходах 2-НДФЛ с места работы, копии договоров купли-продажи, документы о приватизации, копии свидетельств о собственности на недвижимость). В этом случае физическое лицо декларирует (показывает) свои доходы за предыдущий год, полученные как с места работы (по справкам 2-НДФЛ), так и от продажи жилой недвижимости, а также показывает свое право на налоговый вычет на основании прилагающихся документов.

Вместо использования права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик может уменьшить сумму полученного от продажи недвижимости дохода на сумму связанных с этой продажей расходов. Расходы должны быть документально подтверждены. Этот вариант выгоден тогда, когда расходы по продаже недвижимости превышают сумму максимального налогового вычета (1 млн. рублей). Например, при продаже коттеджа, которым собственник владел 2 года (менее 3 лет) за 4 млн. рублей расходы, связанные с продажей (оценка недвижимости, нотариальные расходы, услуги агентства недвижимости и проч.), составили 2 млн. рублей.
При применении имущественного налогового вычета сумма налога составит:
(4 000 000 -1 000 000)*13% = 390 000 рублей.
При уменьшении доходов на сумму произведенных расходов сумма налога составит:
(4 000 000 -2 000 000)*13% = 260 000 рублей.

3. Имущественный налоговый вычет при покупке жилой недвижимости.

При покупке или строительстве объекта жилой недвижимости также можно получить право на имущественный налоговый вычет. Но в отличие от вычета при продаже, когда имеется конкретная сумма дохода от продажи и процедура расчета налога к уплате достаточно проста и ограничивается только сроками владения жилой недвижимостью и суммой максимального налогового вычета, налоговый вычет при покупке жилой недвижимости складывается из суммы произведенных расходов на новый объект недвижимости.
Верхний предел налогового вычета составляет 2 млн. рублей. Перечень расходов, принимаемых к расчету налогового вычета, прямо перечислен в ст. 220 Налогового кодекса и является закрытым.
К расходам на строительство жилой недвижимости можно отнести:
1.Расходы на разработку проектно-сметной документации;
2.Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
3.Расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
4.Расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
5.Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
К расходам на приобретение жилой недвижимости можно отнести:
1.Расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
2.Расходы на приобретение отделочных материалов;
3. Расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
Причем все эти расходы должны быть документально подтвержденными и произведенными лично собственником из своих средств. То есть все договора на покупку объекта недвижимости, услуги агентств недвижимости, вплоть до оплаты строительных материалов и предъявления скидочных карт, - все документы должны быть оформлены от имени собственника и только от него.
Иначе такие расходы нельзя будет учесть при предъявлении права на имущественный налоговый вычет.
Также в расчет общей суммы расходов могут быть включены проценты по кредитным обязательствам, при условии что кредиты (займы) израсходованы на приобретение объекта жилой недвижимости. Сама сумма займа в расчет расходов не включается. Сумма процентов по таким обязательствам не включается в установленный лимит 2 млн. рублей, а учитывается сверх этой суммы.
Для предъявления права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
1. При строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем (договора купли-продажи, свидетельства о собственности и проч.);
2. При приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и проч.).

Имущественный налоговый вычет при покупке жилой недвижимости не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (сделки между лицами, находящимися в браке, в родстве и проч.)
Получить имущественный налоговый вычет в случае покупки жилой недвижимости можно двумя способами:
1. По окончании налогового периода предоставить в налоговый орган по месту жительства письменное заявление, а также декларацию 3-НДФЛ с прилагающимися документами (справками 2-НДФЛ с места работы, документами по произведенным расходам на приобретение жилья, свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи и проч.).
2. До окончания налогового периода получить в налоговом органе по месту жительства подтверждение права на имущественный налоговый вычет (в течение 30 дней на основании заявления и прилагающихся документах о произведенных расходах) и обратиться по месту работы (в случае, если имеется несколько мест работы – на любое по выбору). В этом случае работодатель обязан предоставить имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Фактически работодатель перестает удерживать НДФЛ при выплате заработной платы работнику вплоть до того момента, пока сумма налога не сравняется с суммой предоставленного налогового вычета.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у работодателя, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, определенной в сумме произведенных расходов, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, подав декларацию 3-НДФЛ по итогам года (по первому способу).

Документы, необходимые для подтверждения права на применение вычета
Для подтверждения права физического лица на имущественный налоговый вычет необходимо подать ряд документов, а также соответствующее заявление. Вычет предоставляют только на основании письменного заявления и платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денег налогоплательщиком по произведенным расходам. Также необходимы квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписки продавца о получении денег, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца, другие документы.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ другими документами, представляемыми налогоплательщиком — физическим лицом, являются: при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе оконченного строительством) или доли (долей) в нем — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Нормативные сроки, предоставленные налоговому органу на проверку правомерности применения вычета налогоплательщиком
Сроки получения денег из бюджета зависят от порядка применения вычета: 1) у работодателя — до окончания налогового периода; 2) возврат из бюджета — по его окончании.
Если гражданин хочет воспользоваться имущественным вычетом по месту работы (у налогового агента), право на получение физическим лицом имущественного вычета должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления и документов. Для предоставления плательщику вычета налоговой инспекцией по окончании налогового периода законодательство устанавливает следующие сроки.

1. На основании представленной декларации и документов, подтверждающих права на применение вычета, налоговый орган вправе провести их проверку. Проведение экспертизы осуществляют без какого либо специального решения руководителя налогового органа в течение трех месяцев со дня поступления документов (ст. 88 НК РФ).

2. Налоговый орган обязан сообщить плательщику о факте и сумме излишней уплаты налога не позднее одного месяца со дня его обнаружения (п. 3 ст. 78 НК РФ).

3. После получения сведений от инспекции о факте излишнего взыскания налога плательщик должен подать заявление о возврате налога.

4. На основании заявления инспекция обязана в течение двух недель со дня его регистрации принять решение о возврате излишне взысканной суммы (п. 2 ст. 79 НК РФ).

5. Возврат суммы излишне уплаченного налога производят в течение месяца со дня подачи заявления о возврате (п. 9 ст. 78 НК РФ).

Процесс может растянуться на полгода.

Законодательные акты, регулирующие порядок предоставления налоговых вычетов.

До 1 января 2001 года вычеты по подоходному налогу с физических лиц предоставляли на основании Федерального закона `О подоходном налоге с физических лиц` от 7 декабря 1991 года № 1998–1.

С 1 января 2001 года порядок предоставления вычетов по налогу на доходы физических лиц регулирует гл. 23 ч. II НК РФ `Налог на доходы физических лиц. В соответствии со ст. 31 названного закона ч. II применяют к правоотношениям, регулируемым законодательством о налогах и сборах, возникшим после введения ее в действие.

В связи с изложенным применительно к имущественному налоговому вычету возможно несколько вариантов предоставления.

1. Налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся льготой на основании Федерального закона `О подоходном налоге с физических лиц` до 1 января 2001 года, имеют право получить имущественный вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 года, в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если имущественный вычет полностью использован до 2001 года, то плательщик вправе воспользоваться им после 2001 года, но уже по другому объекту.

2. Налогоплательщики, начавшие пользоваться льготой на основании Федерального закона `О подоходном налоге с физических лиц` и не исчерпавшие ее до 1 января 2001 года на условиях, предусмотренных названным законом, имеют право на предоставление вычета по тому же объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном ст. 220 НК РФ. При этом вычет применяют с зачетом суммы вычета, предоставленного в соответствии с Федеральным законом `О подоходном налоге с физических лиц`.

Что делать, если налоговый орган нарушает сроки возврата налога или отказывает в применении вычета.

Согласно положениям ст. 137 НК РФ каждый плательщик имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера (решения), действия или бездействие их должностных лиц, если они, по его мнению, нарушают права.

Фактически существует два способа обжалования решения налогового органа, действий или бездействия, которые не исключают друг друга: подача жалобы в вышестоящий налоговый орган; обращение в суд общей юрисдикции в соответствии с законодательством об обжаловании в суде неправомерных действий государственных органов и должностных лиц.

Практика рассмотрения подобных споров показывает, что граждане РФ успешно защищают свои права.